Beaucoup de gestionnaires découvrent l'existence de la carte G en apprenant, au même moment, les sanctions qui punissent son absence. Contrairement à une idée répandue, il ne s'agit pas d'un simple risque administratif : la loi Hoguet renvoie à des délits pénaux, avec peine de prison encourue, amendes chiffrées et conséquences civiles immédiates sur les contrats en cours.
Article 14 : l'exercice illégal de la profession
L'article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 punit l'exercice de la profession sans carte professionnelle valide, ou l'usurpation d'un titre auquel le professionnel n'a pas droit, de :
- 6 mois d'emprisonnement ;
- 7 500 € d'amende.
Ce sont les peines "de base", applicables dès lors que l'activité de gestion pour compte d'autrui est caractérisée — même sans maniement de fonds.
Article 16 : l'aggravation dès qu'il y a maniement de fonds
La situation la plus fréquente en conciergerie — encaisser les loyers ou les arrhes des voyageurs pour le compte du propriétaire — relève d'une qualification plus sévère. Lorsque le professionnel non habilité détient ou perçoit des fonds appartenant à autrui, les peines encourues passent à :
- 2 ans d'emprisonnement ;
- 30 000 € d'amende.
C'est précisément le scénario le plus courant en conciergerie de location courte durée : une société qui encaisse les paiements voyageurs, prélève sa commission, puis reverse le solde au propriétaire — sans détenir de carte G — s'expose à la sanction aggravée de l'article 16, et non à la seule amende de 7 500 €.
Une responsabilité multipliée par cinq pour les sociétés
La majorité des conciergeries opèrent sous forme de société (SAS, SARL...). Or l'article 131-38 du Code pénal porte l'amende maximale encourue par une personne morale au quintuple de celle prévue pour une personne physique. Concrètement :
| Situation | Personne physique | Personne morale (société) |
|---|---|---|
| Exercice sans carte, sans maniement de fonds (art. 14) | 7 500 € | jusqu'à 37 500 € |
| Exercice sans carte, avec maniement de fonds (art. 16) | 30 000 € | jusqu'à 150 000 € |
À ces montants s'ajoutent, pour les personnes morales, des peines complémentaires possibles : interdiction d'exercer l'activité concernée, affichage ou diffusion de la décision, voire dissolution dans les cas les plus graves.
La nullité des mandats : le risque le plus sous-estimé
Au-delà du pénal, la sanction civile est souvent la plus douloureuse financièrement. Un mandat de gestion signé par un professionnel sans carte valide est nul de plein droit. En pratique, cela ouvre la voie à :
- la restitution de l'intégralité des commissions perçues sur toute la durée de la relation contractuelle ;
- l'impossibilité de réclamer le paiement de factures en cours ;
- un risque contentieux avec chaque propriétaire géré, pas seulement celui qui engage la procédure.
Pour une conciergerie gérant plusieurs dizaines de biens depuis plusieurs années, l'addition peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires à rembourser — bien au-delà de l'amende pénale elle-même.
Un risque qui s'ajoute aux sanctions liées au changement d'usage
Ces sanctions "loi Hoguet" concernent l'exercice de la gestion immobilière elle-même. Elles s'ajoutent — et ne se substituent pas — aux sanctions encourues au titre du changement d'usage non autorisé d'un logement en meublé de tourisme, un autre risque majeur pour les conciergeries, illustré par une condamnation récente à Paris que nous analysons dans 220 000 € d'amende pour une conciergerie parisienne : ce que révèle cette affaire.
Comment s'en prémunir
Sans le diplôme ou les 3 ans d'expérience exigés par la CCI, la seule manière d'exercer une activité de gestion locative en toute légalité consiste à faire obtenir à sa société sa propre carte G, grâce à l'aptitude professionnelle mise à disposition par un accompagnement spécialisé. Découvrez comment fonctionne la délégation de carte G ou échangez directement avec notre équipe pour faire le point sur votre exposition actuelle.